جستجو

مالكيت زماني يا Time Sharing هتل ازنگاه وکلا وکارشناسان

مالكيت زماني يا Time Sharing هتل ازنگاه وکلا وکارشناسان

(فرهاد زعفری هشجین مدرس دانشگاه هتلداری) مولف کتابهای تخصصی

 

 

حقوِ ق، همچون و همپاي تكنولوژي و ساير فعاليتهاي اقتصادي نيازمند نوآوري و خلق نهادها و مفاهيم جديد ميباشد . اگر جامعه هایي نتواند به موازات پيشرفت تكنولوژي و فعاليتهاي اقتصادي مفاهيم و نهادهاي حقوقي جديد ايجاد كند اين رشته از علوم محدود به مباحثي ميشود كه كراراً در طول تاريخ تكرار گرديده است ، كما اينكه بسياري از كتب حقوقي كه جديداً چاپ و منتشر شده صرفاً تكرار مطالبي است كه در كتب مرجع ذكر گرديده است .
يكي از مفاهيم حقوقي كه اخيراً در ايران متداول گرديده است و خصوصاً در صنعت توريسم و فعاليتهاي هتلداري مورد استفاده قرار ميگيرد " Time Sharing " است كه به فارسي آن را « مالكيت زماني » ترجمه كرده و مورد استفاده قرار ميدهند .
در اين نوشته ابتدا با مفهوم Time Sharing يا مالكيت زماني آشنا خواهيم شد و سپس راه حلهاي عملي براي انطباِ اين نهاد حقوقي با رشتههاي مختلف فعاليتهاي اقتصادي ببان ميشود . Time Sharing در ترجمه تحتالفظي عبارت است از مشاركت زماني و در فرهنگ حقوقي Black چنين آمده است :
" Sharing ownership in a recreational or resort condominiom according to time , for example one week per year would be a ۱/۵۲ interest . various plans are available . "
يعني مالكيت مشترك در يك مركز تفريحي يا اقامتي برحسب زمان ، به عنوان مثال مالكيت يك هفته در سال به معناي مالكيت ۵۲/۱ منافع خواهد بود . الگوهاي مختلفي از چنين نوع مشاركت وجود دارند .
اما Time Sharing يا مالكيت زماني را ميتوان چنين تعريف كرد :
مالكيت مشترك در مالي در زمان معين چه به صورت كوتاه مدت يا طويلالمدت يا دائم . بنابراين Time Sharing يا مالكيت زماني اصطلاح و عنوان حقوقي عامي است كه در كليه فعاليتهاي اقتصادي و خدمات ميتواند كاربرد داشته باشد .

از جمله در رشته كشاورزي نحوه تقسيمبندي براي استفاده از آب زراعي در املاك زراعي نوعي Time Sharing يا مالكيت زماني است كه از قديمالايام در ايران مرسوم بوده و هست . به طور مثال يك زمين زراعي ممكن است داراي حق استفاده روزانه يك ساعت از آب كشاورزي باشد . اين حق گر چه در عرض سال محدود به ۳۶۵ ساعت ميباشد اما حقي است دائمي كه عرف و جامعه آن را پذيرفتهاند و اكنون نيز كليه دفاتر اسناد رسمي براساس اين حق اقدام به تنظيم سند رسمي ميكنند و ادارات ثبت املاك نيز در هنگام صدور سند مالكيت براي زمين به ميزان حق استفاده از آب تصريح ميكنند .
نمونه ديگري كه اخيراً متداول گرديده اين است كه عدهاي به طور مشترك مالي را خريداري كرده و طبق توافق هر كدام به ميزان مالكيت خود از آن مال استفاده ميكنند . به طور مثال ۱۲ نفر هر كدام ۱۲/۱ ملكي را خريداري و ضمنالعقديا طبق قرارداد جداگانهاي شرط و يا توافق ميكنند كه هر كدام از مالكين فقط ماه معيني از سال حق استفاده از ملك را دارند .
در صنعت توريسم مالكين هتلها اقدام به واگذاري منافع اتاقها و سوئيتها كردهاند تا مالكين منافع در زمان معيني از سال از منافع اتاقها و سوئيتها بهرهمند شوند .
براي انطباِ اين نهاد حقوقي با سيستم حقوقي ايران و قوانين موضوعه ميتوان از دو روش استفاده كرد . يا طرفين مطابق ماده ۱۰ قانون مدني براي تثبيت اين نوع حق ، قراردادي تنظيم كنند كه در متن آن به زمان استفاده و مدت آن و ساير شرايط قرارداد تصريح شده باشد و يا اين عمل حقوقي با يكي از عقود معينه انطباِ داده شود كه در حالت اخير چنانچه طرفين قصد داشته باشند از عين مال استفاده كنند نهاد Time sharing يا مالكيت زماني قابل انطباِ با يكي از عقود ناقله از جمله عقد بيع ميباشد ، اما اگر فقط قصد استفاده از مال مدنظر باشد بدون اينكه طرفين بخواهند عين را واگذار كنند ميتوان اين نهاد حقوقي را با يكي از عقود اجاره يا عقد صلح منافع منطبق كرد .
به نظر ميرسد با توجه به اينكه عقود معينه حاصل تلاش و زحمات علماي علم حقوِ بوده و شرايط آن در قانون مدني و ساير قوانين ذكر گرديده است به نحوي كه اختلافات حاصله فيمابين را به حداقل ميرساند استفاده از عقود معينه راه حل مناسبي براي انطباِ Time Sharing يا مالكيت زماني با سيستم حقوقي ايران باشد .
گر چه در كليه فعاليتهاي اقتصادي ميتوان از كليه عقود معينه براي انطباِ Time Sharing يا مالكيت زماني با سيستم حقوقي ايران استفاده كرد كما اينكه در مثال ذكر شده در فوِ عدهاي ميتوانند به طور مشترك عين ملكي را خريداري كرده و در زمان معيني از آن استفاده كنند . اما در صنعت توريسم و فعاليتهاي هتلداري بنا به دلائلي كه ذيلاً خواهد آمد هيچ هتلداري نميتواند جهت فعاليت به صورت Time Sharing يا مالكيت زماني عين مال را واگذار كند و فقط حق انتقال منافع اتاقها و سوئيتهاي هتل را دارد . بنابراين در اين رشته از فعاليت اقتصادي فقط ميتوان از دو عقد اجاره يا صلح منافع استقاده كرد .
ابتدا بايد ديد تعريف هتل چيست ؟
كلمه هتل در Webster ‘ s New Collegiate Dictionary چنين تعريف شده است .
Hotel - an establishment that provides lodging and usu . meals , entertainment and various personal sevices for the public .
بنابراين در تعريف هتل يا مهمانخانه بايد گفت :
هتل مكاني است عمومي براي اقامت مسافران به نحوي كه از منافع اتاِها و ويلاها و محوطه هتل در طول مدت اقامت بهرهمند شده و مالك هتل موظف به ارائه خدماتي در طول اقامت آنان باشد ، كه بر حسب نوع خدمات ارائه شده سازمان ايرانگردي اقدام به درجهبندي آن ميكند . بنابر تعريف فوِ هتلداران داراي سه وظيفه عمده و اساسي ميباشند .
الف ) ارائه محل مناسب براي اقامت و استفاده مهمانان يا مسافران .
ب ) ارائه خدمات جانبي نظير غذا ، بهداشت ، نظافت از قبيل تعويض ملحفه و حوله و غيره . . .
ج ) ارائه خدمات مختلف شخصي عموماً پذيرائي از مسافران و مهمانان
علاوه بر وظايف فوِ در كشورهاي مختلف هتلها تابع قوانين و مقررات خاصي مطابق آداب و رسوم محل استقرار هتل ميباشند . از جمله مطابق قوانين و مقررات ايران ، كنترل ورود و خروج مسافران و رعايت و حفظ شئونات اسلامي خصوصاً حجاب اسلامي به عهده مالكين هتلها بوده و بر اين اساس مالكين هتلها در قبال سازمانهاي مختلف از جمله اداره اماكن و نيروهاي انتظامي موظف و متعهد ميباشند .
بنابراين با امعان به تعاريف هتل و Time Sharing يا مالكيت زماني چنانچه مسافر يا مهماني بخواهد از اطاِهاي مستحدثه در هتل به صورت مالكيت زماني يا Sharing  Time استفاده كند ، مالك هتل به هيچ عنوان نميتواند عين اتاقها را واگذار كند زيرا با واگذاري عين ، مالك هتل براي آن قسمت از هتل واگذار شده ، تغيير يافته و مسوولان مربوطه ميتوانند نسبت به لغو مجوز هتلداري ، حداقل براي آن قسمت از هتل واگذار شده اقدام كنند . زيرا با واگذاري عين ، مالك قبلي موظف به ارائه هيچ گونه خدماتي نبوده و شرايط هتلداري از وي سلب ميشود و مالك جديد نيز در قبال مراجع مختلف هيچ گونه مسووليتي نداشته و به دلخواه خود ميتواند نسبت به اداره اتاِ مربوطه اقدام كند و مراجع مختلف نيز نميتوانند كنترل و نظارتي بر اعمال مالك جديد داشته باشند .
با اين استدلال مالكيت زماني يا Time sharing در فعاليت هتلداري موضوع از واگذاري عين به هر نحو انحاء كاملاً منتفي است و براي انطباِ مالكيت زماني يا Time Sharing در فعاليت هتلداري ميتوان از عقد اجاره يا از عقد صلح منافع استفاده كرد . چنانچه متقاضي قصد استفاده به صورت مالكيت زماني در مدت معيني را داشته باشد در قالب عقد اجاره نسبت به واگذاري منافع در زمان معين ادواري و اگر طرفين قصد واگذاري حق استفاده به صورت دائم را داشته باشند در قالب عقد صلح منافع نسبت به تثبيت حق به صورت حق دائم اقدام كرد .
عملاً نيز يكي از هتلهاي ايران جهت تطبيق نهاد Time Sharing يا مالكيت زماني با سيستم حقوقي ايران از عقد صلح منافع استفاده كرده است . زيرا از اين طريق وابستگي افراد به هتل بيشتر شده و ضمن آنكه استهلاك هتل كمتر ميشود كمك قابل توجهي به صنعت توريسم ميشود . كما اينكه در ساير فعاليتهاي اقتصادي نيز استفاده از عقد صلح منافع براي واگذاري حق استفاد از اموال متداول بوده و هيچگونه مشكلي را پيش نياورده است . به طور مثال حق سرقفلي و حق كسب و پيشه در املاك تجاري يا حق نسق يا حق ريشه در املاك زراعي كه هر كدام حق دائمي ميباشند به صورت عقد صلح منافع قابل واگذاري است .

 

  • 11 آبان 1387
  • نویسنده: SuperUser Account
  • تعداد نمایش ها: 9504
  • نظرات: 0
چاپ

نوشتن یک نظر

نام:
ایمیل:
نظر:
افزودن نظر